任意売却の抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いや請求のポイントを解説

不動産の任意売却をする際は、抵当権消滅請求を知っておくことが大切です。
その理由は、抵当不動産かどうかは、任意売却時の買い手にとって重要な要素となるからです。
そこで今回は、代価弁済との違いや、請求時のポイントについて解説します。
どのようなケースで請求できるのか、請求する際の注意点も解説するのでご参考になさってください。

抵当権消滅請求とは？

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の買い手が、抵当権の消滅を請求する仕組みです。
不動産の第三取得者を保護するために設けられています。
第三取得者は、抵当不動産の差し押さえの効力が発生するまでに請求しなければなりません。
請求するケースで多いのは、任意売却などの売買で所有権を取得した者・贈与を受け取得した者・財産分与で取得した者が挙げられます。
相続で取得した抵当不動産に関しては、消滅の請求はできません。
抵当権消滅請求は、抵当権者の全員に送られ、抵当権の消滅には、抵当権者すべての承諾が必要です。
請求の通知を受けた抵当権者は、抵当権の消滅に応じるか競売を申し立てるかのどちらかを選ぶ必要があります。

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抵当権消滅請求と代価弁済の違い

代価弁済とは、抵当権消滅と同じく第三取得者を保護するためのルールです。
抵当権消滅請求との相違点は、抵当不動産の所有権（地上権）を買い受けた者（売買）が、抵当権者の請求に応じて弁済が完了したときに抵当権が消滅する点です。
抵当権消滅請求は、第三取得者から消滅の請求をおこなうのに対し、代価弁済では抵当権者側から金額の提示をします。
第三取得者が弁済に応じるかどうかは任意で、応じなくてもかまいません。
代価弁済で第三取得者に該当するのは、買取人・地上権の取得者・保証人です。
相続や贈与で抵当不動産を取得した者は、該当しません。
保証人がおこなう場合は、抵当不動産を買い受けている必要があります。

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抵当権消滅請求をする際のポイントを解説

抵当権消滅請求の際には、いくつかのポイントを押さえておきましょう。
請求ができないケースがあり、手続きがスムーズに進まないケースもあるため、事前の確認をおすすめします。
抵当権者に対し書面を送付しても、承諾を得られない可能性があるため注意が必要です。
そのような場合には、抵当権者が書面を受け取ったときから2か月以内に競売の申し立てがなければ「みなし承諾」とされ、抵当権抹消に承諾したとみなされます。
請求をおこなう時期も考慮しましょう。
住宅ローンを完済していれば、時期を問わず消滅請求がおこなえます。
ローンを完済していない場合、競売の差し押さえの効力発生前でなければ請求できません。
差し押さえられてしまうと、自由に処分できないからです。
また、抵当不動産の債務者は、完済するまで抹消の請求ができないので注意しましょう。

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まとめ

抵当権消滅請求をするには、請求する者の要件や時期が定められています。
任意売却を検討する際は、買い手にとっても重要な抵当権を把握しておく必要があります。
請求できる第三取得者の要件や時期、代価弁済との違いを、任意売却を検討する際に知っておくと良いでしょう。
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